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对不动产物权登记前的公证的思考

2015-1-15

不动产物权登记也称不动产登记,目前很多大陆法系国家通过专门的民法典规定法定公证制度,使不动产物权登记与公证制度紧密衔接起来,把公证制度很好地引入到不动产物权登记立法之中,从民事基本法上确保公证是不动产物权登记前实质审查不可或缺的一环,充分发挥了公证人在不动产物权变动中的作用。

我国物权法也明确了不动产登记制度是一项物权制度,经权利人利害关系人申请,国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿,该登记具有公示及排他的效力。

目前,我国的不动产登记处于起步时期,法律体系还不完善,存在着缺乏统一性、权威性、约束力不强的问题。这给不动产登记工作造成一定混乱,严重影响和制约了不动产交易的正常运作和安全发展。如《中华人民共和国土地管理法》与《中华人民共和国城市房地产管理法》的关系就不衔接,从法理上与内容上都无法使两者衔接,这样就造成土地和房产登记机关的权限重叠与冲突。这样统一物权登记部门就显得尤为重要,《中华人民共和国物权法》也对统一物权的登记部门做出了原则性规定,这样不动产物权登记前公证制度的设立也成为可能。

在我国现有体制下形成的登记机关普遍存在缺乏专业性、透明度以及登记人员的法律素质较低的状况。现行的登记机关多为行政机关,办理登记的工作人员多数不具备相应的法律知识,经常出现应该登记的未登记,登记项日不明确、不全面、不具体,有时还遗漏相关权利人的现象。现在物权法已将不动产所有权、用益物权、租赁权等都纳入登记范围,登记过程中涉及的法律问题会越来越多,工作人员如不具备相当的法律素养和经验,将很难准确、完整地履行职责。特别是登记的实质性审查就更要求登记人员具备丰富、扎实的法律知识和经验,否则很难适应实质性审查的高要求,我国现有的行政机关登记人员根本没办法适应物权法颁布后对不动产物权登记实质性审查的需要。

为了预防纠纷,减少诉讼,在不动产物权登记前强调公证制度的配合及公证人的参与,从某种程度上讲,公证人的实质审查比登记机关的形式审查更加重要。不动产物权登记前的公证制度就是法律规定在不动产登记前应当对引起不动产物权变动的民事法律行为或其他原因行为进行公证,把公证作为不动产物权登记前必经程序的法律制度。

    公证法规定公证机构是依照法定程序证明民事法律行为、有法律意义的文书和事实的真实性、合法性,这一法定证明职能最适合成为不动产登记前实质审查的机构。公证文书具有极强的三大法定效力:一是证据效力;二是使法律行为成立或生效的效力;三是强制执行的效力。公证机构作为国家公共证明权的统一行使者,以公共职能与公共权威出具证明,并凭借法律赋予特有的三大效力定位,发挥着“证明、沟通、监督、服务”的多元化功能,承担着行政机关无法担当的职能。而且公证定性于中介性、中立性、公益性、非营利性,它以维护公共利益、交易安全、市场秩序为己任,因而它有能力做到真正的中立,尊重当事人的意思自治原则,能够实现公平公正、平等有序、自由竞争、安全交易,起到预防纠纷和公力救济的作用。

由于我国实行的是登记生效主义,这除了要建立一套好的登记制度外,对负责实质审查的登记人员素质要求也很高,只有高素质的法律专业人员才能保证从审查到批准、许可到发证整个登记过程能顺利完成。而我国现有的各行政机关的登记人员基本上未受过法律专业知识训练,根本没办法适应现在物权法对不动产物权登记实质性审查的急切需求,所以现在就有许多地方的房地产登记部门要求物权在转让、继承、赠与之前必须由公证机构公证。而现在的公证机构在全国范围内基本实现全部覆盖,公证制度已经为越来越多人认识和接受,公证制度的社会公信力在不断增强。现有的公证员均受过法律专业知识培训并大多通过了国家统一司法考试。公证员作为法律职业共同体的成员,已经具有很强的法律思维能力和判断能力,其公证结果也更能获得交易双方的认同和接受。再说由公证处担任物权的登记机构在我国的《担保法》已有明确规定,公证机构作为其他财产的登记人已经积累了相当丰富的经验,完全可以胜任对不动产登记前实质性审查的工作需要。所以不动产物权登记前引入公证制度制度具有较高法律素养的公证员对不动产物权登记前的法律风险是完全可以控制和把握的。

由强化职业认同感说开去

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